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[세금] 상가주택 관련 세금(부가세, 취득세)
꽈리 | 조회 : 346 | 2016-07-09 (17:46)
1. 사업자 등록 문제
 
1) 1층상가
 
1층상가의 임대료에 대하서는 부가가치세가 부과 되므로 일반과세자나 간이과세자중
하나를 선택해서 사업자등록을 해야 합니다.
상가주택을 일반과세자로 부터 매입을 하였다면 일반과세자로
등록하는 것이 좋습니다.
매입할때 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문입니다.
사업자등록신청은 계약과 동시에 해야 환급을 조기에 받을 수가 있습니다.
간이과세자로 사업자등록을 하면 매입시 발생한
부가가치세는 환급받지 못한답니다.
 
2) 주택
주거용으로 임대하는 2층에서 4층에 대해서는 사업자등록을 하지 않아도 됩니다.
주택임대업은 부가가치세가 면제되는 업종이므로
미등록에 대한  가산세 불이익이 없습니다.
그래서 주택임대에 대해서는 사업자 등록을 하지 않는 경우가 많답니다.
 
3) 주택도 사업자를 내면 좋은 이유
 
1세대 2주택이상인 상황에서 주거주택을 양도할때
원래 2주택이상을 보유하면 양도세를 비과세 받기가 힘들어지는데
임대사업자등록을 하고 5년간 임대를 하면  2년이상 거주한 주택에 대해서는 비과세를
받을 수가 있습니다.
 
상가주택을 매입할 때 사업자등록은 상가부분을 필수이고
주택부분은 선택적으로 진행하시면 됩니다.

2.  상가주택을 매매 할 경우 부가세---
  모든 재화의 공급에는 부가세가 있다. 하지만 토지와 국민주택규모 이하의 주택에는 부가세가 없습니다.
 
  상가주택의 경우 주거부분과 상가부분의 면적비율에 상관없이 상가 부분에 대해서만 부가세를 부과한다.

3. 상가주택을 임대 할 경우 부가세---
  
  1) 건물에 임차인이 1명인 경우 : 주거부분이 비주거부분보다 더큰 경우 건물전체를 주택으로 보아 부가세 부과되지 않는다.
 
  2)  건물에 임차인이 2명 이상인 경우 임차인을 기준으로 판단한다.
    -> 각 층 임차인별로 사용하는 면적중 주거용과 상가용 비율을 따져봐서 주택이크면 전부 주택이고    주택이 작으면 상가용 비율만큼 부가세를 과세한다.
     
4. 상가주택을 취득 할 경우 취득세---
    상가주택을 상가와 주택으로 나눌때 기준은 건축물대장이 아니라 실제 사용 용도 입니다.
    주택이나 상가부분의 면적에 관계없이 시가표준액을 기준으로 각각의 면적대로 취득세를 부과합니다.

 -> 올해부터는 기준시가로 안분한 금액과 임의로 책정한 금액이 30% 이상의 차이를 보이게되면 의무적으로 기준시가로 안분한 공급가를 적용받게된다.


   주택 취득세 : 1.1 ~ 3.5%,  상가취득세 : 4.6%
   - 6억이하주택
      85제곱미터이하 : 취득세 1%, 농어촌특별세 비과세, 지방세 0.1% ----> 총 1.1%
      85제곱미터초과 : 취득세 1%, 농어촌특별세 0.2%, 지방세 0.1% ------->총 1.3%

   - 6억~9억이하주택
       85제곱미터이하 : 취득세 2%, 농어촌특별세 비과세, 지방세 0.2% ----> 총 2.2%
      85제곱미터초과 : 취득세 2%, 농어촌특별세 0.2%, 지방세 0.2% ------->총 2.4%

    - 9억 초과주택
       85제곱미터이하 : 취득세 3%, 농어촌특별세 비과세, 지방세 0.3% ----> 총 3.3%
      85제곱미터초과 : 취득세 3%, 농어촌특별세 0.2%, 지방세 0.3% ------->총 3.5%

   - 주택외(토지, 건물, 상가, 오피스텔) 
      취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방세0.4%---->총 4.6%

   - 원시취득, 상속(농지제외)
     취득세 2.8%, 농어촌특별세 0.2%, 지방세0.16%---->총 3.16%

 -계산
    
     주택부분 : 신고가액 * 주택 시가표준액 / 전체 시가표준액
     상가부분 : 신고가액 * 상가 시가표준액 / 전체 시가표준액